土地增值税返还优惠有哪些

最近我们在工作中遇到了这样的问题。客人一次性拿下了土地。用了10年以上的时间，分5期开发了约100万平方米的住宅、商业、酒店式公寓、地下停车位等。行业齐全，建设规划许可证就有N多个。如此庞大的项目在土地增值税清算时该如何清算呢?是不是由土地增值税返还优惠？

首先，分期付款清算和合并清算税法是怎样要求的?
一、税收法规
“国家税务总局的房地产开发企业的土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[187]2006号)第一条土地增值税的清算机构的规定,增加了土地值税是国家的相关部门作为审查的房地产开发项目为单位,分期付款清算的清算事项,分割数为单位。

二、实务中存在的情况
根据总局的文件，相关部门审批的房地产开发项目是作为单位实施的，具体哪个部门审批的是正确的?在实际操作过程中，各地税务机关在执行方面又有所不同。
1.由发改委审批机关确定该项目的土地增值税清算机关。
2.根据经规划部门批准的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定该项目的土地增值税清算机构。
3.以纳税人的房地产原价计算的基本计算项目或计算对象为单位进行计算。房地产开发项目以项目登记为单位进行清算，对开发时间超过3年的项目，纳税人可以根据开发进度，选择会计处理相对独立的部分进行分割清算。
4.部分税务机关以《预售许可证》确定土地增值税的清算单位。

现在最流行的还是“建设工程规划许可证”。由于土地增值税清算的相关政策由各地税务机关处理，所以在实际工作中，企业应当进行不同的核算口径。同时，积极与税务机关沟通，寻找对企业最有利的清算方法。土地增值税返还的问题也得到解决。

结合现在的税法政策和我们的实务经验来判断。土地增值税是以房地产开发项目为清算单位，但实际上对于房地产项目，有很多区分标准。在政府部门划分标准的情况下，获得了很多项目的许可。例如，发改委在审查时发放审批、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。根据许可证的不同，根据项目本身的需求，分期付款、建设、销售都是明确的。这些不同的划分标准，给了企业选择的空间。

三、对合并和分期付款的计划构想主要分析如下。
1.在获得发改委审批和规划时，避免不必要的分期缴纳，导致土地增值税税负增加，这是最根本的解决办法。
2.事先通过项目估算，预测各种方案的税负情况，从设计环节平衡调整各期的税负。
3.利用政策模糊地带，创造符合合并条件，通过与税务局沟通，谋求合并。

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